A crescente popularização de plataformas de aluguel de curto prazo, como por exemplo o Airbnb, trouxe à tona uma série de questões legais e de convivência em condomínios residenciais. Desse modo, embora o serviço tenha revolucionado a forma como viajamos e utilizamos imóveis urbanos, ele também tem sido motivo de controvérsias, especialmente no que diz respeito à segurança, à tranquilidade e à convivência entre moradores.
Sendo assim, em meio a esse cenário, uma importante proposta legislativa em trâmite no Senado Federal está prestes a modificar o Código Civil brasileiro. Tal regra possibilita que condomínios não apenas proíbam a prática do serviço, mas também expulsem hóspedes e moradores de comportamento antissocial.
Então, neste artigo, entenderemos o contexto da possibilidade de expulsão de hóspedes do Airbnb por mau comportamento e também exploraremos outra nova regulamentação para o serviço. Além disso, iremos pensar como isso pode impactar a plataforma, bem como refletir sobre o que ela pode fazer em relação a esse contexto. Finalmente, listaremos algumas lições que podem ser aprendidas com o mesmo.
Entenda o contexto da possibilidade de expulsão de hóspedes do Airbnb por mau comportamento
A proposta de reforma do Código Civil, que está em discussão no Congresso Nacional, busca modernizar diversas áreas do direito privado, incluindo aspectos da vida em condomínio. Um dos pontos mais debatidos é o empoderamento dos condomínios para agir com mais rigor contra condutas antissociais.
Segundo o novo texto, os moradores que apresentarem comportamentos reiteradamente agressivos, desrespeitosos ou que perturbem a paz e a boa convivência poderão ser expulsos judicialmente, algo que atualmente não é permitido pela legislação vigente. Essa mudança afeta diretamente o Airbnb, pois muitos dos casos de conflito em condomínios envolvem hóspedes temporários que não respeitam as regras internas.
O que caracteriza comportamento antissocial
De acordo com a proposta, comportamento antissocial é definido como aquele que, de maneira recorrente, gera incompatibilidade de convivência com os demais condôminos. Isso pode incluir barulho excessivo, festas frequentes, uso inadequado das áreas comuns, desrespeito às normas internas, entre outros exemplos.
Atualmente, a punição para esses comportamentos é a aplicação de multas, que podem chegar até dez vezes o valor da cota condominial, mediante aprovação de três quartos dos condôminos. No entanto, essa medida tem se mostrado insuficiente para casos mais graves ou persistentes.
Com a nova proposta, se as multas não forem suficientes para corrigir o comportamento do infrator, o condomínio poderá entrar com ação judicial solicitando a expulsão do morador. A decisão caberá a um juiz, que, se aprovar o pedido, poderá até proibir judicialmente a entrada do ex-morador no condomínio.
O impacto nas plataformas de aluguel de curto prazo
A mudança legislativa vem em resposta direta ao aumento do uso de plataformas como por exemplo o Airbnb, que facilitam a entrada de pessoas desconhecidas em comunidades fechadas. Segundo o Censo 2022 do IBGE, o Brasil possui 3,3 milhões de condomínios, e muitos deles vêm enfrentando dificuldades para lidar com o fluxo constante de hóspedes temporários.
Esses visitantes, muitas vezes, desconhecem ou ignoram as normas internas dos condomínios, gerando atritos com os moradores fixos. Assim, a nova legislação surge como uma ferramenta para devolver o controle aos condôminos e garantir maior harmonia nos espaços residenciais.
Juntamente com isso, o texto propõe outro aumento polêmico: a multa por inadimplência condominial, que hoje é limitada a 2%, poderá passar para 10%, aumentando significativamente o ônus para quem atrasa suas obrigações.
Outra nova regra para o Airbnb
Em conjunto à possibilidade de expulsão, o projeto de reforma do Código Civil também muda a forma como os condomínios tratam o Airbnb em sua convenção. No momento atual, graças a uma decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) de 2021, os condomínios podem, por maioria, proibir o uso das unidades para aluguel de curto prazo, como os que o Airbnb pratica.
A legalidade da hospedagem atípica
A proposta, no entanto, transforma essa possibilidade em regra. Ou seja, a hospedagem atípica será proibida por padrão, salvo se houver uma permissão expressa na convenção do condomínio. Isso representa uma inversão da lógica atual: hoje, é necessário haver uma proibição formal para impedir os aluguéis via Airbnb. Com a mudança, será necessário que os condôminos se mobilizem para autorizar formalmente esse tipo de uso.
Essa modificação pode impactar diretamente os imóveis construídos antes da popularização do Airbnb, cujas convenções geralmente não tratam desse tipo de hospedagem. Nos prédios mais recentes, as normas internas já tendem a ser adaptadas à realidade dos serviços de aluguel de curto prazo, o que poderá facilitar a adequação à nova legislação.
Implicações para os proprietários
Caso aprovada, essa alteração obrigará os proprietários que desejam alugar seus imóveis via Airbnb a buscar o consentimento da assembleia condominial, o que pode não ser uma tarefa fácil. Em muitos casos, os condôminos não veem com bons olhos o uso comercial dos imóveis residenciais, o que pode dificultar ainda mais essa prática.
Como isso pode impactar o Airbnb no Brasil?
As mudanças legislativas propostas podem trazer consequências significativas para o Airbnb e seus usuários no Brasil. Em outras palavras, ao permitir que os condomínios tenham maior controle sobre quem pode ocupar suas unidades, a proposta limita a atuação da plataforma em ambientes residenciais.
Redução de ofertas em regiões urbanas
Em primeiro lugar, é provável que ocorra uma redução na quantidade de imóveis disponíveis para aluguel via Airbnb, especialmente em regiões urbanas onde predominam os condomínios verticais. Muitos proprietários, ao se depararem com a necessidade de obter autorização condominial ou diante da resistência dos vizinhos, poderão optar por não disponibilizar mais seus imóveis na plataforma.
Dificuldades para investidores imobiliários
A medida também afeta diretamente investidores imobiliários que adquiriram imóveis com o objetivo de obter renda passiva por meio do aluguel de curto prazo. Esses investidores, que contam com a flexibilidade do modelo Airbnb, podem se ver impedidos de operar caso seus condomínios não autorizem essa prática.
Possível aumento na judicialização
Outro reflexo esperado é o aumento no número de disputas judiciais relacionadas ao uso dos imóveis para aluguel de temporada. Proprietários que se sentirem prejudicados pelas decisões dos seus condomínios poderão buscar amparo na Justiça, gerando um novo campo de litígio nos tribunais brasileiros.
O que o Airbnb pode fazer em relação a isso?
Diante das mudanças previstas, o Airbnb precisará se adaptar para continuar operando de maneira sustentável no Brasil. Ou seja, é possível que a plataforma adote algumas ações estratégicas para reduzir os efeitos negativos da nova legislação.
Parcerias com condomínios
Uma das alternativas seria buscar parcerias formais com condomínios dispostos a permitir a hospedagem via plataforma. O Airbnb poderia desenvolver modelos de operação que envolvam cláusulas específicas, seguros e regras de conduta rígidas, a fim de garantir maior segurança e tranquilidade para os moradores.
Apoio jurídico aos anfitriões
Outra iniciativa possível seria o fornecimento de apoio jurídico e informativo para os anfitriões. Nesse sentido, poderia ajudá-los a interpretar as normas condominiais e, se necessário, a adequar seus contratos e práticas à nova legislação.
Campanhas de conscientização
Por fim, a plataforma pode investir em campanhas de conscientização para hóspedes e anfitriões sobre a importância do respeito às normas condominiais. Um código de conduta mais robusto, aliado a penalidades para comportamentos inadequados, pode ajudar a minimizar os conflitos e melhorar a imagem da plataforma perante os condomínios.
Lições a aprender com esse contexto do Airbnb
Todo esse cenário revela importantes lições para o Airbnb, para os anfitriões e para os próprios condôminos. A principal delas é que a convivência harmônica em espaços coletivos exige respeito, comunicação e responsabilidade compartilhada.
A importância do consenso comunitário
A nova proposta de lei reforça o papel da comunidade condominial como agente ativo na definição das normas de convivência. Isso significa que o proprietário individual, por mais direito que tenha sobre seu imóvel, deve se submeter às decisões coletivas que visem o bem-estar comum.
Riscos de modelos desregulados
A experiência brasileira mostra que modelos de aluguel de curto prazo operando em áreas residenciais sem regulação clara podem gerar insegurança, conflitos e até riscos à integridade dos condôminos. Por isso, tanto as plataformas quanto os usuários devem prezar por maior profissionalismo e comprometimento com as regras locais.
Caminhos para o futuro do Airbnb
Para o Airbnb continuar crescendo no Brasil, será necessário um diálogo construtivo com legisladores, síndicos, condôminos e hóspedes. Transparência, respeito e regras claras são fundamentais para que todos possam usufruir dos benefícios da economia compartilhada sem comprometer a paz e a segurança dos espaços residenciais.
Concluindo, em meio às discussões sobre o empoderamento dos condomínios e a crescente busca por segurança e convivência pacífica, é evidente que a relação entre os moradores e plataformas como o Airbnb precisa evoluir. Dessa maneira, com regras mais claras e participação ativa de todos os envolvidos, é possível construir um ambiente onde tecnologia e vida em comunidade coexistam em harmonia.
Quer saber mais sobre como o Airbnb pode se adaptar a essas novas regras e garantir que seus imóveis continuem em conformidade com a legislação? Continue acompanhando os conteúdos sobre a plataforma e fique sempre atualizado!
