O Airbnb tem sido alvo de crescente atenção por parte tanto do governo quanto dos condomínios. Isso acontece especialmente em cidades com forte demanda turística, como por exemplo o Rio de Janeiro. Nesse sentido, a popularidade da plataforma foi responsável por revolucionar o setor de hospedagem, permitindo que proprietários aluguem seus imóveis por curtos períodos.
Ainda assim, esse modelo de negócio tem gerado polêmicas, levando a regulamentações mais rígidas e a medidas restritivas por parte de síndicos e legisladores. Enquanto alguns veem o Airbnb como uma alternativa vantajosa para turistas e anfitriões, outros apontam problemas.
Ou seja, no Brasil e no exterior, a regulamentação desse tipo de hospedagem vem ganhando força, com medidas que vão desde restrições locais até a cobrança de impostos específicos para a atividade.
Logo, neste conteúdo, entenderemos o contexto do governo e dos condomínios estarem mirando o Airbnb e também listaremos algumas medidas em relação ao serviço. Além disso, iremos explorar algumas reações a essas posturas, bem como os movimentos ao redor do mundo a respeito da plataforma. Por fim, explicaremos como esse contexto pode afetar a mesma.
Entenda por que o governo e os condomínios estão mirando o Airbnb
A crescente discussão sobre o impacto do Airbnb nos condomínios ficou evidente após a decisão de um edifício que fica na Avenida Vieira Souto, em Ipanema, bairro da cidade do Rio de Janeiro.
Sendo assim, o local adotou a postura de proibir aluguéis de curta temporada. Desse modo, a medida foi tomada após anos de reclamações dos moradores, que apontavam problemas como por exemplo o aumento do fluxo de desconhecidos, as festas, o descuido com áreas comuns e até mesmo riscos à segurança.
O síndico Ayrton Laurindo Neto, advogado que é o responsável pela administração do prédio, explica que a situação se tornou insustentável durante alguns eventos específicos do ano. Entre eles, temos o Carnaval e o Réveillon. Durante os mesmos, o consumo excessivo de água e luz, aliado à falta de controle sobre quem entrava e saía do edifício, tornou-se um problema crítico.
Segundo ele, em determinados momentos, havia até sete apartamentos que estavam alugados simultaneamente pelo Airbnb, cada um com até oito hóspedes. Isso é algo que resultava na superlotação das áreas comuns e na dificuldade dos próprios moradores em utilizá-las.
Diante desse cenário, diversos condomínios têm adotado regras mais rígidas para locações de curta duração. Enquanto alguns edifícios já preveem a proibição desse tipo de aluguel em suas convenções, outros ainda enfrentam desafios para aprovar medidas semelhantes em assembleias.
A situação é ainda mais preocupante no Rio de Janeiro, que possui o maior mercado de Airbnb do Brasil. Um levantamento da Reuters, baseado em dados da AirDNA, revelou que, em Ipanema, uma em cada sete moradias já funciona como hospedagem temporária, o que evidencia o impacto significativo da plataforma na região.
Algumas medidas que estão surgindo em relação ao Airbnb
A crescente preocupação com os impactos do Airbnb nos condomínios e também na dinâmica urbana levou à criação de projetos de lei que são voltados para a regulamentação do setor.
Um dos principais é o Projeto de Lei 107/2025, apresentado por Salvino Oliveira (PSD), vereador da cidade do Rio de Janeiro. Nesse sentido, a ideia de regulamentação propõe restrições aos aluguéis de curta temporada.
O texto original previa a proibição total desse tipo de locação em determinadas regiões da cidade, como por exemplo as praias do Flamengo e Botafogo. Juntamente com esses locais, temos as avenidas Vieira Souto, Atlântica, Delfim Moreira e Francisco Otaviano.
Entretanto, diante da repercussão negativa e da resistência de parte da população e do setor imobiliário, alguns pontos da proposta estão sendo reformulados. Segundo Salvino, o projeto foi inicialmente elaborado de forma mais rígida com o intuito de estimular o debate público, mas ajustes estão sendo feitos para equilibrar os interesses dos diferentes grupos envolvidos.
O principal argumento dos defensores da regulamentação é a segurança. Isso se deve ao fato de que a falta de controle sobre quem entra e sai dos imóveis é um aspecto que tem gerado preocupações entre moradores e autoridades.
Da mesma maneira, a proposta busca implementar um sistema de compartilhamento de dados entre as plataformas de aluguel e a prefeitura. Tal procedimento visaria garantir um monitoramento mais eficaz sobre os hóspedes.
Apesar disso, a regulamentação dos aluguéis de curta temporada ainda não é consenso no Superior Tribunal de Justiça (STJ), o que tem resultado em diversas disputas judiciais entre proprietários e condomínios. Para aprofundar o debate e buscar soluções viáveis, a Câmara Municipal do Rio de Janeiro criou uma comissão especial para estudar o tema e promover audiências públicas.
Reações a essas medidas sobre o Airbnb
Em paralelo ao Projeto de Lei, a preocupação com o impacto do Airbnb nos condomínios tem levado a um aumento expressivo no número de assembleias destinadas a discutir o tema.
Sendo assim, a Administradora Nacional, que é responsável pela gestão de 768 prédios no Rio de Janeiro, registrou um crescimento de 39% no número de reuniões voltadas para essa questão nos primeiros meses de 2025, em comparação com o mesmo período de 2024.
A principal preocupação dos moradores tem relação com aspectos como por exemplo a segurança, o uso excessivo das áreas comuns e a dificuldade de manter um controle eficiente sobre os visitantes.
Desse modo, os síndicos e administradores de condomínios defendem que cada prédio deve ter autonomia para estabelecer suas próprias regras e decidir se permite ou não a locação por curta temporada.
Tony Teixeira, síndico de um edifício em Copacabana, acredita que a convivência entre moradores e hóspedes pode ocorrer de maneira pacífica. No entanto, para isso, devem existir normas bem definidas e respeitadas.
Segundo ele, é fundamental estabelecer limites claros com o intuito de evitar conflitos e garantir o bem-estar dos residentes. Adicionalmente, a Prefeitura do Rio de Janeiro estuda a possibilidade de instituir a cobrança de ISS para anfitriões e administradores de imóveis alugados por curta temporada.
Em outras palavras, a proposta, defendida pelo vereador Flávio Valle (PSD), visa equiparar a tributação desse tipo de hospedagem com a do setor hoteleiro. Além do pagamento de impostos, o projeto prevê o cadastramento obrigatório dos imóveis na prefeitura e também a implementação de um sistema de identificação dos hóspedes, semelhante ao adotado por hotéis.
Exemplos de restrições sobre o Airbnb ao redor do mundo
O impacto do Airbnb não é exclusivo do Brasil. Em diversas cidades ao redor do mundo, regras rigorosas foram implementadas com o intuito de evitar problemas relacionados ao aluguel de curta temporada. Nelas, temos exemplos como a supervalorização dos imóveis, a falta de moradias acessíveis para residentes locais e também o aumento de conflitos em condomínios. Abaixo, há alguns exemplos de regulamentações:
- Nova Iorque: propriedades inteiras não podem ser alugadas por períodos inferiores a 30 dias, a menos que o proprietário também resida no local durante a estadia dos hóspedes. Além disso, os locatários devem se registrar junto à prefeitura para obter autorização, garantindo maior controle sobre as locações;
- Paris: há um limite de 90 dias por ano para o aluguel de residências primárias. Da mesma forma, os proprietários precisam registrar seus imóveis e comprovar que são suas moradias principais;
- Barcelona: a cidade suspendeu a emissão de novas licenças para aluguéis de curta temporada e anunciou que não renovará as já existentes até o ano de 2028. Ou seja, essa é uma tentativa de reduzir a especulação imobiliária e de preservar o estoque habitacional para moradores locais.
Portanto, essas restrições refletem o esforço de governos municipais para equilibrar os benefícios econômicos do turismo com a necessidade de garantir moradias acessíveis e qualidade de vida para os cidadãos.
Como esse contexto pode afetar o Airbnb?
Com o aumento da regulamentação e a adoção de restrições mais rígidas, o modelo de negócios do Airbnb pode passar por mudanças significativas nos próximos anos. No Brasil, a tendência é que mais cidades sigam o exemplo do Rio de Janeiro e adotem medidas para limitar os aluguéis de curta temporada. Tal postura visa o equilíbrio entre turismo e moradia.
Para os anfitriões, isso pode significar novas exigências, como cadastramento municipal, pagamento de impostos específicos e regras mais restritivas dentro dos condomínios. Já para os turistas, a oferta de acomodações pode diminuir, o que pode encarecer as opções disponíveis.
Em contrapartida, a regulamentação pode incentivar o retorno de imóveis ao mercado de aluguel tradicional. Ou seja, isso tem o potencial de ajudar a reduzir a escassez de moradias para residentes permanentes.
Concluindo, o debate sobre o futuro do Airbnb no Brasil seguirá intenso, com diferentes setores apresentando seus argumentos e buscando soluções equilibradas. Enquanto proprietários defendem a liberdade de locação, moradores cobram mais segurança e controle. A questão ainda não tem consenso no Superior Tribunal de Justiça (STJ), o que gera incertezas jurídicas.
Se você pretende alugar ou utilizar o Airbnb, é essencial acompanhar as mudanças na legislação para evitar surpresas. Quer saber mais sobre como as novas regras podem impactar suas viagens ou investimentos? Continue acompanhando as atualizações!
